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Obbligo allineamento catastale

 

Allineamento al catasto per rogiti ed affitti

 Dal 1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli intestatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari.

Chi deve modificare i dati catastali?

Deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. Naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni.
Chi non deve modificare i dati catastali?

Chi ha spostato solamente una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. Sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali.
 

Chi ha presentato la DIAE a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. Occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. Costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo.
Se invece gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune, è possibile mettersi in regola a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice Dia. Il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

Mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma ad un prezzo più caro, oltre che per il tecnico, l'articolo 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. Il contributo è fissato dai singoli Comuni.

La manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione - dal 1º luglio - dovrà tenere conto anche dei dati catastali. Senza i tre dati essenziali del punto 1 non si potrà registrare un contratto di locazione. Chi manchi o sbagli le indicazioni dei suddetti dati sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro.

Alcuni acquirenti si sono trovati di fronte alla proposta, da parte del venditore, di dividere le spese dell'adeguamento. Non è legittimo. L'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore. Allo stesso modo spettano solo a lui le eventuali problematiche perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili: alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi. Nel caso di una mansarda nel sottotetto, per esempio, il proprietario dovrà esibire anche il certificato di abitabilità.

Ricordate che gli uffici tecnici dei comuni hanno tempi burocratici piuttosto lunghi e come detto sopra, in caso di difformità, non sempre si può procedere a sanatorie.

Affidatevi per tempo alla Valur Immobiliare
per effettuare le opportune verifiche del caso.

 
 

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